Venda de imóvel do espólio antes da partilha: entenda o que está em discussão no STJ

A venda de um imóvel, veículo ou qualquer outro bem que pertença ao espólio (o conjunto de bens, direitos e obrigações deixados pelo falecido) antes da conclusão do inventário e da partilha pode exigir uma autorização prévia do juiz responsável pelo processo.

Realizar esse tipo de negócio apenas com a concordância dos herdeiros pode não ser suficiente para que ele seja considerado válido e produza todos os seus efeitos jurídicos.

O STJ e a necessidade de autorização judicial

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) começou a julgar um caso que aborda exatamente essa questão: se a venda de bens ou direitos do espólio, enquanto a herança ainda está indivisa, depende de autorização judicial.

O ministro Raul Araújo, relator do caso, votou para que negócios feitos sem essa autorização judicial sejam considerados ineficazes. Ou seja, eles não produziriam os efeitos jurídicos desejados em relação ao espólio.

Para o ministro, essa exigência se aplica não apenas a imóveis que já estavam formalmente registrados no nome do falecido, mas também a “direitos aquisitivos” (explicação mais abaixo) que tenham valor patrimonial, mesmo que o falecido não fosse o proprietário registral formal do imóvel.

Importante: O julgamento foi suspenso após um pedido de vista (tempo extra para análise) do ministro João Otávio de Noronha. Portanto, o resultado ainda não é definitivo e o entendimento do relator não deve ser tratado como uma decisão final do STJ.

Essa discussão é muito importante para herdeiros, inventariantes (a pessoa que administra o espólio) e compradores. Negócios feitos sem seguir o procedimento correto podem ser considerados ineficazes em relação ao espólio, mesmo que o comprador tenha agido de boa-fé e os herdeiros tenham concordado com a venda.

O que acontece com os bens após o falecimento?

Quando uma pessoa falece, a herança é transmitida imediatamente aos herdeiros. Este é o chamado princípio da saisine, previsto no artigo 1.784 do Código Civil.

No entanto, essa transmissão imediata não significa que cada herdeiro se torna proprietário exclusivo de um bem específico imediatamente. Pelo contrário:

• Até que a partilha (divisão dos bens) seja feita, a herança é tratada como uma universalidade indivisível. Isso significa que ela forma um todo, e nenhum herdeiro pode dizer que é dono exclusivo de um item específico (um imóvel, um carro ou um valor em dinheiro), a menos que já exista uma situação jurídica específica formalizada.
• O artigo 1.791 do Código Civil estabelece que, enquanto não há partilha, o direito dos herdeiros sobre a herança é indivisível e funciona como um condomínio (quando várias pessoas são proprietárias de algo em conjunto).

Essa indivisibilidade exige muita cautela ao tentar vender bens específicos do espólio. Além disso, o patrimônio pode ser necessário para pagar dívidas do falecido, impostos, e as próprias despesas do inventário.

O inventariante pode vender um bem do espólio?

Em um inventário judicial, o inventariante é quem representa o espólio, administra os bens e realiza as ações necessárias para preservar o patrimônio.

Seus poderes, contudo, não são ilimitados:

• O artigo 619, inciso I, do Código de Processo Civil (CPC) determina que o inventariante pode vender bens de qualquer tipo somente depois de ouvir os interessados e com autorização do juiz.
• Isso significa que, como regra geral, a venda de um imóvel, veículo, participação em empresas ou qualquer outro bem do espólio durante um inventário judicial precisa ser previamente autorizada pelo juiz do processo.

O pedido de venda deve justificar a necessidade ou a conveniência da operação. O juiz poderá analisar vários pontos, como o valor da venda, a avaliação do bem, a concordância dos interessados, a existência de dívidas e como a venda afetaria a futura partilha. Essa autorização serve para proteger não só os herdeiros, mas também os credores, o cônjuge sobrevivente, legatários (pessoas que recebem um bem específico por testamento), pessoas incapazes e outros interessados.

A concordância de todos os herdeiros dispensa a autorização judicial?

A simples concordância de todos os herdeiros pode não ser suficiente para dispensar a autorização judicial exigida pelo artigo 619 do Código de Processo Civil.

Mesmo com o acordo de todos, o patrimônio ainda pertence ao espólio e está sob o processo de inventário. Além dos herdeiros, podem existir credores, obrigações tributárias, direitos do cônjuge ou companheiro sobrevivente e interesses de pessoas incapazes que precisam ser considerados e protegidos.

Esse é um dos pontos cruciais do voto do ministro Raul Araújo no STJ. Para ele, a concordância dos herdeiros e a alegada ausência de prejuízo não seriam suficientes para validar uma venda feita sem autorização prévia.

Enquanto o julgamento não for concluído, a maneira mais segura de agir é solicitar a autorização judicial antes de fechar o negócio, apresentando ao juiz todas as condições da venda e sua justificativa.

O negócio é nulo ou ineficaz?

\Existe uma diferença jurídica importante entre os termos "nulo" e "ineficaz":

• Um negócio nulo possui um vício grave que o invalida desde o seu início.
• Um negócio ineficaz pode existir formalmente, mas não produzir efeitos em relação a determinadas pessoas ou a um certo patrimônio.

No voto que apresentou, o ministro Raul Araújo indicou que a venda realizada sem autorização judicial seria ineficaz. Isso significa que o contrato não produziria os efeitos desejados em relação ao espólio.

Essa distinção é relevante porque pode influenciar a possibilidade de regularização futura, a devolução dos valores pagos, a responsabilidade das partes envolvidas e os direitos de terceiros. Como o julgamento ainda não foi finalizado, é preciso aguardar a decisão da Quarta Turma para entender os fundamentos e os efeitos exatos que serão definidos.

O que são direitos aquisitivos pertencentes ao espólio?

Os direitos aquisitivos surgem quando alguém tem o direito contratual de adquirir um bem, mesmo que ainda não seja formalmente o proprietário.

Por exemplo, isso pode ocorrer quando o falecido havia feito um contrato de promessa de compra e venda de um imóvel, pagou as parcelas e recebeu a posse, mas ainda não havia registrado a compra no Cartório de Registro de Imóveis.

Nessa situação, o registro de propriedade pode ainda estar em nome do vendedor, mas o falecido possuía direitos economicamente importantes que vinham desse contrato. Esses direitos integram o espólio e devem ser relacionados no inventário. Mais tarde, eles poderão ser partilhados, regularizados ou vendidos de forma legal.

O voto do relator no STJ indica que a necessidade de autorização judicial pode se estender a esses direitos, pois eles têm valor e fazem parte da herança. O fato de o falecido ainda não ser o proprietário registrado não transforma esses direitos aquisitivos em um patrimônio que um herdeiro ou o inventariante possa negociar livremente.

Venda de bem do espólio e cessão de direitos hereditários são a mesma coisa?

Não, são dois tipos de negócios juridicamente diferentes:

• Na venda de bem do espólio, o objetivo é transferir um item específico que faz parte da herança, como uma casa, um apartamento, um terreno ou um veículo.
• Na cessão de direitos hereditários, o herdeiro transfere sua participação na herança, total ou parcial, antes da partilha. Ele não vende um bem específico, mas sim sua posição econômica dentro do conjunto da herança.

O artigo 1.793 do Código Civil permite a cessão de direitos hereditários por meio de escritura pública. No entanto, o parágrafo 2º do mesmo artigo deixa claro que a cessão feita por um herdeiro sobre um bem singularmente considerado (ou seja, um item específico) é ineficaz. Isso acontece porque, antes da partilha, o herdeiro não sabe se aquele bem específico será realmente destinado a ele.

Além disso, se a cessão for feita para uma pessoa que não é herdeira, os outros coerdeiros têm direito de preferência, conforme os artigos 1.794 e 1.795 do Código Civil. A forma como o contrato é nomeado (seja “cessão de direitos hereditários” ou outro) não resolve o problema se o objetivo real for a venda exclusiva de um imóvel determinado de forma inadequada.

Um herdeiro pode vender sua parte em um imóvel específico?

Antes da partilha, o herdeiro, em geral, não possui uma fração individualizada de cada imóvel que possa vender livremente como se já fosse seu proprietário exclusivo. Ele possui uma cota ideal sobre todo o conjunto da herança.

Por isso, a negociação da sua participação na herança deve seguir as regras da cessão de direitos hereditários e ser formalizada por meio de escritura pública.

Qualquer tentativa de transferir de forma isolada “sua parte” em um imóvel específico pode ser ineficaz. Isso ocorre porque a partilha ainda pode destinar aquele bem a outro herdeiro, usá-lo para pagar dívidas ou determinar sua venda para que o dinheiro seja dividido.

Somente após a partilha e o registro correspondente, cada herdeiro poderá negociar o bem ou a fração que lhe foi efetivamente atribuída, seguindo as regras gerais do condomínio, se aplicável.

A boa-fé do comprador protege a aquisição?

A boa-fé é um princípio jurídico importante, mas pode não ser suficiente para tornar eficaz uma venda realizada sem seguir as regras do inventário.

O comprador deve tomar várias precauções:

• Verificar se o vendedor tem autoridade para realizar a operação.
• Confirmar se existe um inventário em andamento e quem é o inventariante.
• Certificar-se de que o bem ou direito está listado no inventário.
• Verificar se existe autorização judicial ou escritura pública apropriada para a venda.
• Confirmar se todos os interessados foram ouvidos.
• Investigar se há herdeiros menores de idade ou incapazes.
• Analisar a matrícula atualizada do imóvel para ver se há ônus (como hipotecas), ações judiciais, indisponibilidades (impedimentos de venda), débitos fiscais e possíveis direitos de terceiros.

No voto que apresentou ao STJ, o relator considerou que a boa-fé dos compradores não substituiria a necessidade de autorização judicial prévia.

Se o negócio for considerado ineficaz, o comprador poderá não conseguir registrar o imóvel ou fazer valer sua compra contra o espólio. Nesse caso, ele precisará buscar a restituição dos valores pagos e indenização por perdas e danos contra a pessoa que celebrou o contrato de forma irregular.

A compra de um imóvel que pertence a uma pessoa falecida exige uma diligência (pesquisa e cuidado) ainda maior. O pagamento do preço e a assinatura de um contrato particular, por si só, não garantem a transferência da propriedade.

Quando o juiz pode autorizar a venda?

A autorização judicial para venda pode ser solicitada quando a alienação for considerada necessária ou útil para o espólio. Algumas justificativas comuns incluem:

• Pagamento do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), despesas do processo e honorários advocatícios.
• Quitação de dívidas do falecido ou do próprio espólio.
• Prevenção da deterioração ou desvalorização do bem.
• Pagamento de condomínio, impostos e outras despesas para a conservação do patrimônio.
• Falta de recursos financeiros para manter os bens.
• Existência de uma proposta de venda economicamente vantajosa para o espólio.
• Necessidade de facilitar uma partilha amigável entre os herdeiros.
• Interesse de todos os herdeiros em converter o bem em dinheiro.

O juiz pode exigir uma avaliação do bem, a manifestação de todos os interessados, a comprovação da proposta de venda, a apresentação de certidões e o depósito judicial do valor obtido.

Quando houver herdeiros menores ou incapazes, a fiscalização será ainda mais rigorosa, com a intervenção do Ministério Público para garantir que a venda seja realmente vantajosa para eles.

É possível vender um imóvel para pagar o ITCMD?

Sim. No inventário judicial, é comum solicitar autorização para vender um bem e usar o dinheiro obtido para pagar o ITCMD, as dívidas e as despesas do processo de sucessão.

Essa situação é frequente quando a família herda imóveis, mas não tem dinheiro para cobrir os custos do inventário e do ITCMD. A falta de dinheiro, contudo, não justifica um negócio informal. O procedimento seguro é demonstrar a necessidade ao juiz, apresentar a proposta de venda, pedir a autorização e indicar como o dinheiro será usado.

No inventário extrajudicial (feito em cartório), as normas do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) passaram a permitir mecanismos para a venda de bens do espólio por meio de escritura pública e seguindo requisitos específicos. Essa possibilidade não é uma autorização geral para vender informalmente.

É fundamental verificar o procedimento aplicável, as exigências do cartório, a legislação tributária do estado, a concordância dos interessados e a inexistência de impedimentos.

A regra é diferente no inventário extrajudicial?

Sim, o inventário extrajudicial, realizado em tabelionato de notas, tem regras próprias.

As normas do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) permitem, em situações específicas e mediante escritura pública, que o inventariante seja autorizado a vender bens do espólio sem uma decisão judicial prévia. Isso ocorre, especialmente, para viabilizar o pagamento de despesas relacionadas ao inventário.

No entanto, essa operação deve seguir os requisitos notariais e tributários aplicáveis. Não se trata de um simples contrato particular feito diretamente entre herdeiros e comprador. O tabelião (o responsável pelo cartório) deverá verificar a legitimidade do inventariante, a concordância das partes, a finalidade da venda, a regularidade dos documentos e as condições impostas pela regulamentação.

Por isso, não é correto afirmar que toda venda de bem do espólio depende de uma ordem judicial. A resposta varia conforme o inventário seja judicial ou extrajudicial, e conforme o procedimento utilizado. O que não se recomenda é vender o patrimônio à margem do inventário, sem autorização judicial ou sem a escritura e as precauções exigidas para a via extrajudicial.

É possível regularizar uma venda já realizada?

A possibilidade de regularizar uma venda já feita depende das particularidades do negócio e do entendimento do juiz.

Em alguns casos, pode ser possível solicitar uma autorização ou ratificação (confirmação) posterior, especialmente quando todos os interessados são maiores de idade, estão de acordo, não há prejuízo ao espólio e o valor da venda foi realmente usado em benefício da herança.

Contudo, não há garantia de que a regularização será concedida. O voto apresentado no STJ enfatizou a necessidade de autorização prévia, o que pode dificultar a regularização posterior se esse entendimento prevalecer.

Também será necessário verificar se o negócio teve como objeto um bem específico, direitos aquisitivos, uma cota da herança ou um patrimônio que nem mesmo fazia parte do espólio.

Quem já comprou ou vendeu um bem nessas condições deve evitar novos pagamentos ou transferências antes de analisar cuidadosamente o inventário, o contrato, a matrícula do imóvel e a possibilidade de levar o negócio ao juiz competente para análise.

Quais cuidados tomar antes de comprar um bem do espólio?

Antes de assinar um contrato ou fazer qualquer pagamento, o comprador deve verificar cuidadosamente os seguintes pontos:

• Se existe um inventário (judicial ou extrajudicial) em andamento.
• Quem foi formalmente nomeado como inventariante.
• Se o bem ou direito que está sendo negociado foi devidamente listado no inventário.
• Se existe autorização judicial ou escritura pública apropriada para a venda.
• Se todos os interessados foram consultados e concordaram.
• Se há herdeiros menores de idade ou incapazes envolvidos.
• Se existem dívidas, penhoras ou indisponibilidades (impedimentos de venda) sobre o bem.
• Qual será a destinação do valor pago pela compra.
• Se o contrato poderá ser registrado no cartório de imóveis.
• Se há débitos tributários ou condominiais relacionados ao bem.

O contrato de compra e venda também deve prever as consequências caso a autorização seja negada ou a transferência do bem se torne impossível.

Uma análise jurídica prévia, feita por um advogado especializado, reduz significativamente o risco de o comprador pagar o preço e, depois, descobrir que o vendedor não tinha os poderes necessários para concluir a operação de forma válida.

Conclusão

A venda de bens que pertencem ao espólio antes da partilha exige muita cautela. Embora a herança seja transmitida aos herdeiros desde o falecimento, ela permanece indivisível até a partilha, e nenhum herdeiro se torna automaticamente o proprietário exclusivo de um bem específico.

No inventário judicial, o artigo 619, inciso I, do Código de Processo Civil exige, como regra, a autorização do juiz para que o inventariante venda bens do espólio.

A Quarta Turma do STJ está julgando o alcance dessa exigência. O ministro Raul Araújo, relator, votou pela ineficácia de negócios feitos sem autorização prévia e considerou que a regra também se aplica a direitos aquisitivos com valor patrimonial. No entanto, o julgamento foi suspenso e ainda não há decisão definitiva.

A maneira mais segura é realizar a venda dentro do próprio processo de inventário, com autorização judicial ou, quando permitido, por meio do procedimento notarial específico do inventário extrajudicial.

Informação jurídica não confirmada. Consulte a fonte oficial antes da publicação.

Perguntas frequentes sobre este tema

É possível vender um bem que faz parte da herança antes de o inventário ser concluído?

A venda de um bem do espólio (os bens deixados pelo falecido) antes do inventário e da partilha geralmente exige autorização judicial prévia. Fazer a venda apenas com a concordância dos herdeiros pode não ser suficiente para que o negócio seja considerado válido.

A decisão do STJ já é definitiva sobre a necessidade de autorização judicial para venda de bens do espólio?

Não, o julgamento no Superior Tribunal de Justiça (STJ) ainda não é definitivo. O ministro relator votou pela ineficácia de vendas sem autorização judicial, mas o julgamento foi suspenso e o resultado final ainda será definido pela Quarta Turma.

Mesmo que todos os herdeiros concordem, é preciso de autorização judicial para vender um bem do espólio?

A simples concordância de todos os herdeiros pode não dispensar a autorização judicial. Isso porque, além dos herdeiros, podem existir credores, obrigações tributárias e outros interesses que precisam ser protegidos durante o processo de inventário.

Comprei um imóvel de herdeiros e agi de boa-fé, estou protegido?

A boa-fé do comprador é importante, mas pode não ser suficiente para validar a compra se não houver autorização judicial ou o procedimento correto. O comprador deve fazer uma diligência (pesquisa e cuidado) aprofundada para verificar a autoridade de quem vende e se todas as formalidades legais foram cumpridas.

Quando o juiz pode autorizar a venda de um bem do espólio?

O juiz pode autorizar a venda quando ela for necessária ou útil para o espólio. Isso pode incluir o pagamento de impostos como o ITCMD, despesas do inventário, dívidas do falecido, ou para evitar a deterioração do bem.

A regra para vender bens do espólio é a mesma em inventários judiciais e extrajudiciais?

Não, existem diferenças. Em inventários judiciais, a autorização do juiz é a regra. Em inventários extrajudiciais (feitos em cartório), as normas do CNJ permitem a venda de bens do espólio em situações específicas e por meio de escritura pública, seguindo requisitos e fiscalização notarial, o que não significa um contrato particular informal.