Distrato de imóvel na planta: quanto o comprador recebe de volta?

O comprador pode desistir de um imóvel adquirido na planta. Contudo, o valor a ser devolvido depende de vários fatores importantes:

• O motivo do encerramento do contrato;
• A existência de um regime específico chamado "patrimônio de afetação";
• A comissão de corretagem;
• E se o comprador já estava na posse do imóvel.

Em geral, quando o comprador decide desistir, a construtora pode descontar a comissão de corretagem e aplicar uma multa de até 25% dos valores pagos. Em empreendimentos com patrimônio de afetação, essa multa pode chegar a 50%.

Essa situação muda completamente quando o rompimento do contrato acontece por atraso ou outro descumprimento da própria construtora. Nesses casos, os direitos do comprador são diferentes.

O que é o distrato de imóvel na planta?

O distrato é o encerramento de um contrato de compra e venda antes que a compra seja finalizada. Ele pode acontecer por diferentes motivos:

• Acordo entre as partes: comprador e construtora chegam a um consenso para terminar o contrato.
• Desistência do comprador: o comprador decide não seguir com a compra.
• Descumprimento da construtora: a empresa não cumpre alguma obrigação, como o prazo de entrega.

Para o direito, é muito importante saber quem causou o fim do contrato. Essa definição muda diretamente o percentual que a construtora pode reter e o prazo para devolver o dinheiro ao comprador.

A principal lei que trata desses contratos, celebrados a partir de dezembro de 2018, é a Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato.

Distratos imobiliários aumentaram em 2026

Um estudo recente, feito com base nos balanços de dez grandes construtoras, revelou que os distratos somaram aproximadamente R$ 2,167 bilhões no primeiro semestre de 2026. Esse valor representa um aumento de 27,7% em comparação com o mesmo período de 2025.

Embora esses dados não cubram todo o mercado imobiliário brasileiro, eles mostram um aumento das dificuldades enfrentadas pelos compradores. Fatores como dívidas, dificuldade de conseguir crédito, aumento dos juros de financiamento e mudanças em programas de moradia estão entre as causas desse crescimento nas desistências.

É fundamental entender que nem todo encerramento de contrato é apenas uma "desistência" do consumidor. Atrasos na obra, mudanças no projeto sem aviso, publicidade enganosa e outros problemas causados pela construtora podem mudar completamente as consequências jurídicas para o comprador.

Quanto a construtora pode reter?

Quando o comprador decide desistir ou não cumpre suas obrigações, a construtora pode descontar alguns valores:

• Comissão de corretagem: o valor integral pode ser descontado, se a cobrança foi informada de maneira clara no momento da compra.
• Multa contratual: até 25% dos valores que o comprador já pagou.
• Impostos, condomínio e outras despesas: se o comprador já estava com a posse do imóvel (o que é raro em imóvel na planta).
• Indenização pelo uso do imóvel: também só se o comprador realmente ocupou o imóvel.

É importante destacar que a cobrança pelo uso do imóvel geralmente não se aplica se a unidade ainda está em construção e nunca foi entregue ao comprador.

A multa de 25% é um limite legal para a penalidade. Isso não significa que a construtora pode reter esse percentual automaticamente sem apresentar um cálculo detalhado e a justificativa para cada desconto.

Quando a retenção pode chegar a 50%?

A multa pode chegar a 50% dos valores pagos em casos específicos, quando o empreendimento está sob o regime de patrimônio de afetação.

Patrimônio de afetação: É um regime especial onde o patrimônio e os recursos financeiros de um empreendimento são separados dos demais bens da construtora. O objetivo é proteger a obra e garantir sua conclusão, mesmo que a incorporadora tenha problemas financeiros.

Para que a retenção de 50% seja válida, a existência do patrimônio de afetação precisa ser verificada no contrato e no registro do empreendimento. A simples afirmação da construtora não é suficiente para justificar uma multa maior.

Por isso, antes de aceitar um desconto de 50%, o comprador deve confirmar:

• Se o patrimônio de afetação foi formalmente constituído.
• Se essa informação está clara no contrato de compra e venda.
• Quais valores foram usados como base para calcular a multa.
• Se foram incluídos outros descontos além da penalidade de 50%.

Qual é o prazo para receber o dinheiro de volta?

O prazo para a devolução do dinheiro varia:

• Empreendimentos sem patrimônio de afetação: O valor devido ao comprador pode ser pago em uma única parcela, até 180 dias após o fim do contrato.
• Empreendimentos com patrimônio de afetação: A restituição pode ocorrer em até 30 dias após a emissão do “habite-se” (documento que autoriza a ocupação do imóvel) ou documento similar.

Se a unidade for revendida antes do término do prazo aplicável, a lei prevê situações em que o pagamento deve ser feito em até 30 dias após a revenda.

É fundamental analisar o contrato, pois o prazo, a atualização monetária (correção do valor) e a forma de cálculo da restituição precisam respeitar os limites da lei.

E se a construtora atrasar a entrega?

A análise do distrato é diferente quando o contrato é encerrado por culpa da construtora.

A lei permite um prazo de tolerância de até 180 dias corridos para a entrega do imóvel. Essa possibilidade, porém, deve estar prevista de forma clara e destacada no contrato.

Se a construtora ultrapassar esse período de 180 dias sem que haja culpa do comprador, ele pode escolher entre duas opções:

1. Encerrar o contrato: Nesse caso, a lei prevê a devolução integral dos valores pagos, além do pagamento da multa contratual que for aplicável. A restituição deve ser feita em até 60 dias.
2. Manter a compra: O comprador pode optar por continuar com o imóvel e ter direito a uma indenização de 1% ao mês sobre o valor já pago, calculada de forma proporcional aos dias de atraso. Isso está previsto na Lei nº 13.786/2018.

Pedidos de indenizações adicionais, como por dano moral, dependem das circunstâncias específicas de cada caso e das provas existentes. O dano moral, por exemplo, não é automático em todo atraso contratual.

O comprador perde tudo se não conseguir o financiamento?

Não necessariamente.

Uma negativa de financiamento precisa ser avaliada junto com o contrato, a publicidade que foi feita na venda e as informações dadas durante a compra.

Se a compra não estava claramente condicionada à aprovação do financiamento, a construtora pode tentar atribuir a culpa do rompimento ao comprador. No entanto, a situação pode ser discutida judicialmente se a venda foi apresentada como “já aprovada” ou se houve falhas nas informações sobre renda, entrada, saldo devedor ou condições de crédito.

Por isso, é muito importante guardar todas as simulações, conversas, propostas, anúncios e mensagens trocadas com os corretores.

Existe direito de arrependimento em sete dias?

Sim. Quando o contrato é assinado em um estande de vendas ou fora da sede da construtora, a Lei do Distrato garante o direito de arrependimento em até sete dias.

Se o comprador exercer esse direito e comprovar isso dentro do prazo, todos os valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, devem ser devolvidos.

A própria lei sugere o uso de carta registrada como forma de comprovação. Para sua segurança, o comprador deve formalizar a decisão por um meio que permita demonstrar claramente a data de envio e o recebimento pela construtora.

É possível evitar a multa indicando outro comprador?

Sim. A Lei do Distrato permite que a multa contratual seja evitada se o comprador encontrar outra pessoa que assuma seus direitos e obrigações no contrato. Para isso, a construtora precisa aprovar esse novo comprador e verificar sua capacidade financeira.

Essa alternativa pode ajudar a reduzir as perdas do comprador original, mas a substituição precisa ser formalizada. Não é recomendado fazer acordos informais ou passar a responsabilidade de pagamento para terceiros sem a concordância expressa da construtora.

Contratos anteriores a dezembro de 2018 seguem a mesma regra?

Não necessariamente.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que a Lei nº 13.786/2018 não pode ser aplicada a contratos que foram assinados antes de sua entrada em vigor. Nesses casos, devem ser consideradas as leis e as decisões judiciais existentes na data da assinatura do contrato, incluindo o entendimento da Súmula 543 do STJ.

Informação jurídica não confirmada. Consulte a fonte oficial antes da publicação. (Referência: Decisão do STJ sobre a impossibilidade de aplicação retroativa da Lei do Distrato).

Ou seja, a data do contrato é um dos primeiros pontos que precisam ser verificados.

O que analisar antes de assinar o distrato?

Assinar um termo de distrato elaborado pela construtora pode significar que você concorda com os descontos, prazos e a quitação de todos os seus direitos. Antes de assinar, é essencial verificar:

• O contrato original e o quadro-resumo do contrato.
• Todos os comprovantes de pagamentos realizados.
• O valor da comissão de corretagem e quem é responsável por ela.
• O registro da incorporação do empreendimento.
• A existência, ou não, do patrimônio de afetação.
• O prazo de entrega e a cláusula de tolerância da obra.
• O motivo real do encerramento do contrato.
• O índice de correção monetária aplicado.
• Um demonstrativo detalhado de todas as retenções e descontos.
• O prazo oferecido para a restituição dos valores.
• Se há uma cláusula de quitação geral (que pode impedir futuras reclamações).

Além disso, guarde todos os anúncios, mensagens, notificações, propostas de financiamento e documentos relacionados a atrasos ou mudanças no empreendimento.

Conclusão

O comprador que decide encerrar a compra de um imóvel na planta não perde automaticamente todo o dinheiro que pagou. No entanto, o percentual a ser devolvido e o prazo para o pagamento dependem de diversos fatores:

• O motivo do rompimento do contrato;
• O regime jurídico do empreendimento (como o patrimônio de afetação);
• E as cláusulas contratuais específicas.

A diferença entre a desistência do comprador e o descumprimento da construtora pode gerar um resultado financeiro muito diferente. Por isso, é essencial que a proposta de distrato e o demonstrativo dos descontos sejam analisados cuidadosamente antes de qualquer assinatura.

Em Maringá e em outras cidades do Paraná, compradores que enfrentam dificuldades com distrato, atraso na entrega, retenções muito altas ou negativa de financiamento podem buscar uma análise jurídica individualizada do contrato e de todos os documentos do empreendimento.

Conteúdo informativo. A solução jurídica depende das particularidades de cada contrato e das provas disponíveis.

Perguntas frequentes sobre este tema

O que é o distrato de imóvel na planta?

O distrato é o encerramento de um contrato de compra e venda de um imóvel antes que a aquisição seja finalizada. Ele pode acontecer por acordo entre as partes, desistência do comprador ou descumprimento de alguma obrigação pela construtora.

Quanto a construtora pode reter se o comprador desistir?

Em geral, se o comprador decide desistir, a construtora pode descontar a comissão de corretagem e aplicar uma multa de até 25% dos valores pagos. Se o empreendimento tiver patrimônio de afetação, a multa pode chegar a 50% dos valores pagos.

O que é patrimônio de afetação e como ele afeta o distrato?

Patrimônio de afetação é um regime especial que separa os bens e recursos de um empreendimento dos da construtora, visando proteger a obra. Em casos de desistência do comprador em empreendimentos com patrimônio de afetação, a multa que a construtora pode reter sobre os valores pagos pode chegar a 50%.

Qual o prazo para o comprador receber o dinheiro de volta após o distrato?

O prazo varia: em empreendimentos sem patrimônio de afetação, a devolução pode ser em até 180 dias após o fim do contrato. Em empreendimentos com patrimônio de afetação, pode ser em até 30 dias após a emissão do 'habite-se' ou documento similar. Se a unidade for revendida antes, o pagamento pode ser feito em até 30 dias após a revenda.

O que acontece se a construtora atrasar a entrega do imóvel?

Se a construtora atrasar a entrega por mais de 180 dias sem culpa do comprador, ele pode escolher entre duas opções: encerrar o contrato com devolução integral dos valores pagos e multa, ou manter a compra e receber uma indenização de 1% ao mês sobre o valor já pago pelo período de atraso.

Existe um direito de arrependimento de 7 dias na compra de imóvel na planta?

Sim, a Lei do Distrato garante o direito de arrependimento em até sete dias se o contrato for assinado fora da sede da construtora, como em um estande de vendas. Se exercido dentro do prazo e comprovado, todos os valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, devem ser devolvidos ao comprador.