Construtora pode reter as chaves do imóvel por dívida após o financiamento?

A aquisição de um imóvel é, para muitas famílias, a realização de um grande sonho e o resultado de anos de planejamento financeiro. Contudo, mesmo após a conclusão da obra, a emissão do Habite-se (documento que atesta a conformidade da construção com as normas) e a liberação do financiamento bancário, alguns compradores são surpreendidos.

Eles se deparam com a recusa da construtora em entregar as chaves, sob o argumento de que ainda existe uma dívida residual. Essa dívida pode estar relacionada a:

• Parcelas intermediárias
• Valor de entrada
• Atualização contratual
• Determinadas taxas

A construtora pode reter as chaves por dívida?

A existência de um saldo pendente não autoriza, em todas as circunstâncias, a construtora a usar a retenção das chaves como forma de forçar a cobrança.

Quando a maior parte do preço já foi recebida pela construtora, especialmente por meio do financiamento imobiliário, a recusa em entregar as chaves pode ser considerada excessiva e abusiva. Isso dependerá das particularidades de cada contrato e da importância financeira da dívida que ainda resta.

O que decidiu o Tribunal de Justiça de São Paulo sobre o tema?

Uma decisão recente do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) reforçou esse entendimento. O tribunal concluiu que a construtora não poderia impedir uma compradora de ocupar o apartamento apenas para pressioná-la a pagar um saldo residual.

O débito, segundo o julgamento, deveria ser cobrado pelos meios legais adequados, sem privar a compradora da utilização de seu imóvel.

Detalhes do caso analisado

No caso específico, julgado pela 35ª Câmara de Direito Privado do TJSP, a compradora havia adquirido um apartamento e pago a maior parte do valor por meio de financiamento habitacional com a Caixa Econômica Federal. O dinheiro financiado foi repassado à construtora, mas ainda havia uma dívida de aproximadamente R$ 86 mil, referente a parcelas intermediárias e uma taxa de assessoria.

Mesmo com a emissão do Habite-se e o repasse do financiamento, a empresa se recusou a entregar as chaves. Por essa razão, a compradora ficou mais de dois anos sem poder usar o apartamento, enquanto continuava pagando as prestações do financiamento e, ao mesmo tempo, um aluguel mensal para morar em outro lugar.

A decisão da Justiça

A Justiça determinou a entrega das chaves e reconheceu o direito da compradora ao ressarcimento de cerca de R$ 43,4 mil referentes aos aluguéis pagos durante o período em que foi impedida de usar o imóvel. Além disso, foi fixada uma indenização de R$ 10 mil por danos morais. A decisão também questionou as cobranças de condomínio e IPTU antes da efetiva posse da compradora. A decisão de primeira instância foi mantida pelo Tribunal.

É importante esclarecer que essa decisão foi proferida em um caso específico e não significa que toda dívida com a construtora seja automaticamente irrelevante. O ponto crucial foi a falta de proporção entre a medida adotada (retenção das chaves) e a dívida pendente, considerando que o imóvel estava pronto, o Habite-se havia sido emitido e a construtora já tinha recebido a maior parte do valor por meio do financiamento bancário.

A dívida residual deixa de existir?

Não. O reconhecimento de que a retenção das chaves foi abusiva não implica que a dívida seja perdoada, quitada ou que não possa mais ser cobrada.

Se houver um saldo legítimo, previsto no contrato e corretamente calculado, a construtora pode buscar seu recebimento pelos meios legais. Isso inclui:

• Notificação
• Protesto
• Inscrição em cadastros de inadimplentes (observando os requisitos legais)
• Ação judicial de cobrança

O que se discute é se a posse do imóvel pode ser usada como ferramenta de pressão. Quando a construtora já recebeu a parte substancial do preço e tem outros meios para cobrar uma eventual diferença, impedir indefinidamente o comprador de acessar o bem pode configurar um abuso de direito.

Em outras palavras: a dívida pode continuar sendo exigível, mas a forma de cobrança não pode ser desproporcional, coercitiva ou incompatível com a boa-fé (princípio que exige conduta ética e leal entre as partes).

O que é a teoria do adimplemento substancial?

A teoria do adimplemento substancial busca evitar que um contrato seja desfeito ou que uma das partes sofra uma consequência excessivamente grave, quando já cumpriu a maior parte de sua obrigação e resta apenas um pequeno descumprimento, sem grande impacto no negócio como um todo.

Sua aplicação não se baseia apenas em um percentual numérico fixo. Não existe uma regra universal que diga que o pagamento de determinado percentual sempre obrigará a entrega das chaves. O Poder Judiciário deverá analisar, entre outros fatores:

• O valor total do imóvel;
• O montante que já foi pago;
• O valor e a natureza da dívida que ainda resta;
• A liberação do financiamento bancário;
• A emissão do Habite-se;
• A conclusão e disponibilidade da unidade;
• A conduta das partes durante a execução do contrato;
• A existência de outros meios adequados para a cobrança;
• Os prejuízos causados ao comprador.

Portanto, o adimplemento substancial deve ser analisado em conjunto com a boa-fé objetiva, a função social do contrato, a proporcionalidade e a proibição de abuso de direito.

O Código de Defesa do Consumidor é aplicável?

Sim, em regra, a compra de um imóvel diretamente de uma construtora ou incorporadora, quando o comprador é o usuário final, é caracterizada como uma relação de consumo. Nesse caso, a construtora é considerada a fornecedora, e o comprador é o consumidor.

O artigo 6º do Código de Defesa do Consumidor (CDC) garante proteção contra práticas e cláusulas abusivas, além da efetiva prevenção e reparação de danos materiais e morais. Já o artigo 51 permite anular cláusulas que estabeleçam obrigações abusivas, coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou contrariem a boa-fé e a equidade.

Assim, mesmo que o contrato contenha uma cláusula que autorize a retenção das chaves enquanto houver algum saldo pendente, essa cláusula não deve ser examinada isoladamente. O fato de uma disposição estar em um contrato de adesão não impede que o Poder Judiciário controle sua legalidade e proporcionalidade.

A construtora pode cobrar condomínio e IPTU antes da entrega das chaves?

A cobrança de condomínio e IPTU antes da efetiva entrega das chaves também precisa de análise cuidadosa.

Despesas condominiais

Quanto às despesas do condomínio, a Justiça geralmente considera o momento em que o comprador efetivamente toma posse do imóvel. Se o consumidor ainda não recebeu as chaves e não pode usar, usufruir ou administrar o imóvel, há base para questionar a transferência desses encargos. Isso é especialmente verdadeiro quando a impossibilidade de ocupação é causada pela própria construtora.

IPTU

Em relação ao IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), a questão pode envolver não apenas a relação entre comprador e construtora, mas também a legislação tributária municipal e a identificação do responsável pelo imposto perante a Prefeitura. Mesmo que o Fisco possa cobrar o imposto conforme seus registros e a lei, pode haver um direito de reembolso ou ressarcimento entre as partes do contrato, dependendo do que foi acordado e do período de posse.

Por isso, não é recomendado simplesmente deixar de pagar uma cobrança sem antes realizar uma análise jurídica. O procedimento mais seguro é examinar o contrato, a matrícula do imóvel, a data do Habite-se, a data em que a unidade foi disponibilizada e todas as comunicações trocadas com a construtora.

O comprador pode pedir o ressarcimento dos aluguéis?

Quando a retenção das chaves é considerada indevida e obriga o comprador a permanecer em um imóvel alugado, pode ser possível pedir o ressarcimento dos aluguéis que foram comprovadamente pagos durante o período em que ele foi privado do imóvel.

Para fazer esse pedido, é importante guardar documentos como:

• Contrato de locação;
• Comprovantes mensais de pagamento;
• Recibos e comprovantes de transferências bancárias;
• Boletos do financiamento imobiliário;
• Mensagens e notificações enviadas à construtora;
• Comprovante da emissão do Habite-se;
• Documento que mostre a data em que as chaves deveriam ter sido entregues.

O ressarcimento tem caráter de dano material e depende da demonstração do prejuízo e de sua relação direta com a conduta da construtora.

Além do aluguel, outros prejuízos comprovados também podem ser analisados, como despesas extras de mudança, armazenagem de móveis ou encargos cobrados indevidamente, desde que haja uma ligação clara entre a ação da construtora e o dano, e que haja documentação que comprove tudo.

A retenção indevida das chaves gera danos morais?

O dano moral não deve ser considerado automático em todo conflito contratual. Em muitas situações, a Justiça entende que o simples descumprimento de um contrato não passa de meros aborrecimentos do dia a dia.

No entanto, a conclusão pode ser diferente quando a conduta da construtora causa consequências relevantes e prolongadas. No julgamento mencionado anteriormente, a compradora ficou mais de dois anos impedida de usar o imóvel, mesmo pagando o financiamento e o aluguel. O conjunto dessas circunstâncias levou ao reconhecimento do dano moral.

Para avaliar a possibilidade de indenização, devem ser considerados:

• O tempo de retenção;
• A gravidade da conduta;
• As tentativas de solução;
• O impacto na moradia do consumidor;
• A intensidade dos prejuízos sofridos.

Não existe um valor de indenização fixado previamente, pois a quantificação dependerá das particularidades de cada processo.

O que fazer se a construtora se recusar a entregar as chaves?

O comprador deve solicitar à construtora que apresente, por escrito, a justificativa da recusa e um demonstrativo detalhado do saldo que supostamente está em dívida. Também é importante reunir documentos como:

• Contrato de compra e venda e seus aditivos;
• Comprovantes de pagamento;
• Contrato de financiamento;
• Matrícula do imóvel;
• Habite-se;
• Todas as mensagens trocadas sobre a entrega da unidade.

Uma notificação extrajudicial (comunicação formal por escrito, geralmente enviada por cartório ou advogado) pode ser usada para exigir a entrega das chaves, contestar cobranças duvidosas e formalizar a mora (atraso) da empresa. Se não houver solução amigável, uma ação judicial pode ser proposta com pedido de tutela de urgência (medida judicial rápida) para a entrega das chaves ou imissão na posse (obtenção da posse do imóvel), eventualmente com pedido de multa diária.

Conforme as circunstâncias, também poderão ser solicitados:

1. O reconhecimento da abusividade da retenção das chaves;
2. A entrega imediata da unidade;
3. A suspensão ou exclusão de cobranças indevidas;
4. O ressarcimento dos aluguéis e outros danos materiais;
5. A restituição de despesas de condomínio ou impostos indevidamente pagos;
6. A revisão de cláusulas contratuais abusivas;
7. A indenização por danos morais, quando efetivamente comprovados.

A tutela de urgência dependerá da demonstração da probabilidade do direito (ou seja, que há grande chance de o direito do comprador ser reconhecido) e do perigo de dano (por exemplo, prejuízos contínuos), especialmente quando o consumidor já está pagando o financiamento, precisa do imóvel para morar e continua arcando com aluguel por causa da recusa da construtora.

A construtora nunca pode reter as chaves?

Não é correto afirmar que toda retenção será necessariamente ilegal. A conclusão dependerá de diversos fatores, como:

• Estágio do contrato;
• Forma de pagamento;
• Extensão da inadimplência (o quanto da dívida não foi paga);
• Disponibilidade do imóvel;
• Garantias estabelecidas;
• Cláusulas contratuais.

Pode existir uma situação diferente, por exemplo, quando o comprador não consegue concluir o financiamento, deixa de pagar uma parte significativa do preço ou descumpre uma obrigação essencial para a própria transferência do imóvel. Nesses casos, a construtora pode ter motivos legalmente válidos para não efetuar a entrega.

Por outro lado, quando o financiamento já foi liberado, a construtora recebeu a maior parte do preço, o imóvel está pronto e resta apenas uma dívida pequena que pode ser cobrada de forma separada, a retenção das chaves tende a apresentar um maior potencial de ser considerada abusiva.

Conclusão

A construtora não deve usar as chaves do imóvel como instrumento de pressão para receber qualquer dívida que ainda exista. Se o imóvel está pronto, o Habite-se foi emitido, o financiamento bancário foi liberado e a maior parte do preço já foi paga à construtora, a recusa em entregar as chaves pode ser considerada desproporcional e abusiva.

Isso não significa que o comprador está livre de pagar uma dívida legítima. Significa apenas que a cobrança deve seguir os meios permitidos pela lei, a boa-fé (honestidade e lealdade nas relações) e o equilíbrio do contrato, sem impor ao consumidor uma privação excessiva justamente sobre o imóvel que ele financiou e pelo qual continua pagando.

Cada contrato, entretanto, possui suas particularidades. A orientação jurídica adequada depende da análise dos documentos, do percentual já pago, da natureza do saldo pendente e dos prejuízos sofridos pelo comprador.

De Paula, Oliveira e Inês – Advogadas e Advogados Atuação em Maringá/PR e atendimento em todo o Brasil.

Este conteúdo possui caráter informativo e não substitui a análise jurídica individualizada do caso concreto.

Perguntas frequentes sobre este tema

A construtora pode reter as chaves do imóvel por qualquer dívida pendente?

Não necessariamente. Quando a maior parte do preço já foi recebida pela construtora, especialmente via financiamento, a recusa em entregar as chaves pode ser considerada excessiva e abusiva. A retenção depende das particularidades do contrato e da importância financeira da dívida restante.

Mesmo se a construtora entregar as chaves, a dívida residual deixa de existir?

Não. O fato de a retenção das chaves ser abusiva não perdoa ou quita a dívida. Se o saldo for legítimo, a construtora ainda pode cobrá-lo por outros meios legais, como notificação, protesto ou ação judicial, mas não usando a posse do imóvel como ferramenta de pressão.

O que é a Teoria do Adimplemento Substancial e como ela se aplica a este caso?

O Adimplemento Substancial é uma teoria jurídica que busca evitar que um contrato seja desfeito quando a maior parte da obrigação já foi cumprida e resta apenas um pequeno descumprimento. Neste contexto, significa que se o comprador já pagou grande parte do imóvel, a retenção das chaves pela construtora por um saldo pequeno pode ser considerada desproporcional.

O Código de Defesa do Consumidor (CDC) se aplica na compra de imóvel com construtora?

Sim, em geral, a compra de um imóvel diretamente de uma construtora ou incorporadora se enquadra como relação de consumo. O CDC protege o comprador contra práticas e cláusulas abusivas, permitindo questionar disposições contratuais que o coloquem em desvantagem exagerada, mesmo que estejam no contrato.

Se a construtora retiver indevidamente as chaves, o comprador pode ser ressarcido pelos aluguéis pagos?

Sim. Se a retenção for indevida e o comprador precisar alugar outro imóvel, é possível pedir o ressarcimento dos aluguéis comprovadamente pagos durante esse período. É fundamental guardar o contrato de locação e os comprovantes de pagamento para fazer essa solicitação.

A retenção indevida das chaves pela construtora pode gerar indenização por danos morais?

Pode, mas não é automático. A Justiça costuma analisar a gravidade e o impacto da conduta da construtora, como o tempo de retenção e os prejuízos sofridos pelo consumidor. Casos em que o comprador fica impedido de usar o imóvel por longo tempo, pagando financiamento e aluguel, podem resultar em dano moral.