Condomínio Pode Multar por Airbnb? Entenda a Decisão do STJ e Seus Impactos

O condomínio pode multar um proprietário por anunciar no Airbnb?

A A resposta para essa pergunta depende de diversos fatores, como o que diz a convenção do condomínio, o regimento interno, as decisões de assembleias e, principalmente, o motivo específico da multa.

A decisão do STJ suspendeu as multas?

Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) suspendeu processos em todo o país que tratam do Tema Repetitivo 1.443. É importante esclarecer que essa decisão não proibiu os condomínios de aplicar multas, mas também não confirmou automaticamente que qualquer penalidade imposta aos proprietários é válida.

O STJ ainda vai decidir se uma cláusula que prevê destinação exclusivamente residencial na convenção é suficiente para impedir aluguéis de curta temporada por plataformas digitais, como o Airbnb, ou se é necessária uma proibição clara e específica.

Enquanto essa decisão final não sai, tanto proprietários quanto síndicos e administradoras devem agir com muita cautela. A suspensão dos processos não libera o uso irrestrito do imóvel para Airbnb, mas também não justifica multas aplicadas sem base em normas claras, sem prova da infração ou sem direito de defesa.

O que o STJ suspendeu no Tema 1.443?

A Segunda Seção do STJ selecionou dois recursos para serem julgados de forma repetitiva (Recursos Especiais nº 2.272.536 e nº 2.272.537). Essa discussão foi registrada como Tema 1.443 e está sob a relatoria do ministro Raul Araújo.

O objetivo do julgamento é definir se a cláusula da convenção que estabelece o condomínio como exclusivamente residencial é suficiente para proibir aluguéis de curta duração por plataformas digitais, mesmo que não haja uma proibição explícita ao Airbnb ou serviços parecidos.

Por causa dessa análise, foram suspensos todos os processos individuais e coletivos que abordam essa questão específica no país.

O que não foi suspenso?

É fundamental entender que nem todas as discussões relacionadas ao Airbnb foram paralisadas. Processos sobre outros problemas, como:

• Barulho excessivo;
• Festas em áreas comuns;
• Danos ao patrimônio do condomínio;
• Excesso de ocupantes;
• Ameaças à segurança;
• Inadimplência (falta de pagamento) de taxas condominiais;
• Descumprimento de outras regras internas.

Esses casos podem ter um objeto diferente e, portanto, podem continuar normalmente.

Também é importante saber que o STJ ainda não deu uma decisão final. A suspensão dos processos é uma medida para garantir que a decisão, quando sair, seja uniforme e válida para todos os casos similares.

O condomínio ainda pode aplicar multas?

Em princípio, sim. A suspensão do Tema 1.443 não retirou o poder de administração do condomínio, não anulou as convenções condominiais e não tornou os regimentos internos sem efeito.

O condomínio continua autorizado a fiscalizar o cumprimento de suas regras e a agir quando há violação dos deveres dos condôminos. Isso inclui situações como:

• Perturbação do sossego;
• Comprometimento da segurança;
• Danos ao patrimônio comum;
• Uso indevido de áreas coletivas;
• Desrespeito às regras de acesso.

Quando a situação é mais delicada?

A questão se torna mais complexa quando a multa é aplicada apenas porque o imóvel foi anunciado ou alugado pelo Airbnb, sem que tenha ocorrido nenhuma outra irregularidade.

Nesse cenário, será preciso verificar:

• Se a convenção proíbe expressamente a prática;
• Se existe apenas uma menção genérica à destinação residencial;
• Se houve uma decisão válida da assembleia;
• Se a multa seguiu o procedimento exigido pela lei e pelas normas internas.

A suspensão do STJ não acaba com a possibilidade de aplicar multas. No entanto, o resultado do julgamento do Tema 1.443 poderá influenciar diretamente a validade das penalidades baseadas apenas na destinação residencial do edifício.

Anunciar o imóvel no Airbnb já é uma infração?

Não necessariamente.

A simples publicação de um anúncio em uma plataforma digital não prova, por si só, que o proprietário está exercendo uma atividade de hospedagem que seja incompatível com a finalidade residencial do condomínio.

É fundamental analisar como o imóvel está sendo usado na prática. Uma locação do apartamento inteiro por um período determinado, sem serviços extras, pode ser diferente de alugar vários quartos ao mesmo tempo, com alta rotatividade de pessoas e serviços típicos de hotelaria.

Elementos que podem ser considerados:

Entre os pontos que podem ser avaliados estão:

1. Duração das estadias: curtas ou longas?
2. Frequência de entrada e saída: muita gente entrando e saindo?
3. Tipo de locação: imóvel inteiro ou apenas quartos?
4. Quantidade de hóspedes: muitos ao mesmo tempo?
5. Serviços extras: existe recepção, atendimento permanente, fornecimento de roupas de cama e limpeza durante a estadia?
6. Fracionamento da unidade: o apartamento foi dividido em diversas acomodações?
7. Publicidade: a atividade é anunciada como hospedagem?
8. Impacto: afeta a segurança e a rotina do condomínio?

É importante ressaltar que o nome dado ao anúncio ou contrato (por exemplo, "locação por temporada") não prevalece sobre a realidade dos fatos. Uma atividade que se chama "locação por temporada" pode, na prática, ter características de hospedagem, e uma contratação feita pelo Airbnb pode, em certos casos, se aproximar de uma locação residencial temporária.

A locação por temporada é permitida pela Lei do Inquilinato?

Sim, a locação por temporada está prevista no artigo 48 da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato). É uma modalidade de aluguel para residência temporária, com prazo máximo de 90 dias.

A lei lista finalidades como lazer, estudos, tratamento de saúde, obras no imóvel do locatário e outras situações que justifiquem a ocupação temporária.

No entanto, a existência dessa modalidade na lei não significa que o proprietário de um apartamento em condomínio possa usá-lo sem respeitar a convenção e os direitos dos outros moradores.

O direito de propriedade permite ao dono usar, gozar e dispor de seu bem, mas não é absoluto. Em condomínios, esse direito deve conviver com as limitações da destinação do edifício, os direitos de vizinhança e as normas aprovadas regularmente.

A controvérsia que o STJ vai analisar é justamente até que ponto a destinação exclusivamente residencial pode limitar a locação de curta duração feita por plataformas digitais.

Quando uma multa condominial pode ser considerada válida?

Para que uma multa de condomínio seja válida, não basta que o síndico ou alguns moradores sejam contra o aluguel pelo Airbnb. A penalidade precisa ter um fundamento nas normas e seguir um procedimento minimamente justo.

Em geral, devem ser analisados os seguintes pontos:

1. Previsão na convenção ou regimento interno

A notificação da multa deve indicar qual regra foi quebrada. Referências vagas à segurança ou ao sossego, sem descrever a conduta específica, podem não ser suficientes.

Se a infração for apenas a realização de locações de curta temporada, será preciso verificar se há uma proibição expressa ou se a multa se baseia apenas na destinação residencial — essa é a questão central do Tema 1.443.

2. Descrição clara da conduta

A multa deve explicar o que aconteceu, quando e como a conduta violou as normas do condomínio. Não é suficiente dizer genericamente que houve “uso indevido” da unidade.

3. Prova da infração

Documentos como relatórios da portaria, registros de acesso, reclamações formais, imagens de áreas comuns, atas de reunião, anúncios e outros podem ser importantes. A insatisfação de moradores, sem fatos objetivos que a comprovem, não deve ser automaticamente tratada como prova suficiente.

4. Proporcionalidade

A multa deve ser compatível com a gravidade e a frequência da conduta. Multas excessivas, aplicadas sem advertência (quando a advertência era obrigatória) ou calculadas de forma errada, podem ser contestadas.

5. Direito de defesa

O proprietário deve ter a oportunidade de saber qual é a acusação, acessar as provas que levaram à penalidade e apresentar sua defesa. A justiça não aceita, via de regra, que sanções condominiais sejam impostas de forma arbitrária (sem justificativa). O direito ao contraditório e à defesa é ainda mais importante quando a multa é alta, repetida ou pode restringir bastante o uso da propriedade.

A multa pode ser aplicada só porque a convenção prevê uso residencial?

Este é o ponto que gera mais debate.

Se a convenção proíbe expressamente aluguéis de curta duração, hospedagem por aplicativos ou uso das unidades para essa finalidade, o condomínio tem um fundamento normativo mais específico para a multa.

No entanto, a discussão é mais complexa quando a convenção apenas declara que as unidades são para uso exclusivamente residencial.

O STJ já teve decisões que consideraram certas formas de aluguel de curtíssima duração incompatíveis com a destinação residencial, especialmente em casos de alta rotatividade, divisão do imóvel em várias acomodações e uma dinâmica parecida com a de um hotel.

Mas, devido à grande quantidade de processos e à necessidade de ter uma interpretação única da lei, o STJ submeteu o assunto a julgamento repetitivo (Tema 1.443).

Por isso, enquanto o Tema 1.443 não for julgado, é preciso evitar conclusões absolutas. A validade da multa dependerá da norma existente, dos fatos comprovados e da relação entre a atividade realmente praticada e a destinação do condomínio.

O condomínio pode impedir a entrada do hóspede?

A administração do condomínio pode exigir o cumprimento de procedimentos legítimos de identificação e segurança, como cadastro prévio, apresentação de documentos e respeito às regras de acesso.

Porém, impedir completamente a entrada de um ocupante autorizado pelo proprietário é outra situação. Uma proibição assim precisa ter base em uma regra juridicamente válida e deve ser feita com cautela, pois pode afetar diretamente o direito de uso e propriedade. Se a convenção não proíbe expressamente a locação e não há risco concreto ou infração comprovada, bloquear o acesso pode gerar problemas e até responsabilidade para o condomínio.

Por outro lado, a portaria não é obrigada a permitir a entrada de pessoas sem qualquer identificação, que não sigam os protocolos de segurança ou que ultrapassem o limite de ocupação estabelecido.

É preciso buscar um equilíbrio entre a segurança de todos e a impossibilidade de criar restrições arbitrárias.

O síndico pode proibir o Airbnb por decisão própria?

Em geral, o síndico não pode mudar unilateralmente a convenção do condomínio nem criar uma proibição que não esteja prevista nas normas internas.

É dever do síndico cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as decisões da assembleia, como diz o artigo 1.348 do Código Civil. O poder de administração do síndico não lhe dá a liberdade de modificar, por conta própria, a destinação das unidades ou de criar restrições permanentes ao direito de propriedade.

Se for preciso alterar a convenção, deve-se seguir o quórum (número mínimo de votos) previsto no artigo 1.351 do Código Civil: dois terços dos votos dos condôminos.

Também é importante analisar a pauta da assembleia. Uma proibição tão importante não deve ser aprovada de surpresa sob a expressão genérica “assuntos gerais”, pois os condôminos precisam ser informados com antecedência sobre o que será decidido.

O regimento interno pode criar uma proibição que não existe na convenção?

O regimento interno geralmente trata de aspectos do dia a dia do condomínio, como o uso das áreas comuns, regras de acesso, horários, mudanças, circulação de prestadores de serviço e procedimentos de segurança.

A convenção, por sua vez, tem um alcance mais amplo e regula elementos estruturais do condomínio, incluindo a destinação das unidades e as limitações de uso.

Por isso, uma regra do regimento interno que tente criar uma restrição significativa ao direito de propriedade, sem apoio na convenção, pode ser questionada juridicamente. A análise dependerá da abrangência da regra, do processo de sua aprovação e de sua compatibilidade com a convenção e a legislação.

A simples aprovação por maioria em assembleia não torna válida, necessariamente, uma decisão que exigiria a alteração formal da convenção e um quórum qualificado (maioria especial).

Recebi uma multa por Airbnb. O que devo fazer?

Se você recebeu uma multa, evite tanto pagar imediatamente sem analisar a situação quanto simplesmente recusar-se a receber ou responder à notificação.

Primeiro passo: reúna os documentos

É essencial juntar os seguintes documentos:

• Convenção condominial (versão mais recente);
• Regimento interno;
• Ata da assembleia que teria aprovado a restrição;
• Edital de convocação da assembleia;
• Advertência e notificação da multa;
• Comprovante de como a comunicação foi feita;
• Anúncios publicados (se houver);
• Contratos de locação (se houver);
• Registros de acesso;
• Mensagens trocadas com o síndico ou a administradora;
• Provas de que não houve barulho, danos ou reclamações;
• Documentos que mostrem como o imóvel foi usado na prática.

Em seguida, verifique o prazo e o órgão responsável para apresentar sua defesa ou recurso administrativo. Algumas convenções dão à assembleia ou ao conselho a competência para revisar as multas.

É melhor pagar a multa e discutir depois?

Não há uma única resposta para essa pergunta.

Não pagar a multa pode gerar juros, cobrança judicial e outras consequências previstas nas normas do condomínio. Por outro lado, pagar sem fazer nenhuma ressalva pode dificultar uma discussão posterior, embora não a impeça totalmente.

A estratégia deve considerar:

• O valor da multa;
• A possibilidade de novas penalidades;
• O conteúdo da convenção;
• A existência de provas;
• A sua situação financeira;
• Os riscos de uma cobrança judicial.

Em alguns casos, pode ser recomendável pagar a multa "sob ressalva" e depois buscar a devolução do valor. Em outros, a medida adequada será contestar a multa administrativamente, entrar com uma ação na justiça para que a multa seja declarada inválida ou pedir uma medida urgente para evitar multas sucessivas. A escolha depende da análise individual de cada situação.

A multa pode ser cobrada judicialmente?

Sim. Se a penalidade estiver prevista na convenção ou em uma decisão válida da assembleia e não for paga, o condomínio pode entrar na justiça para cobrá-la.

No entanto, o proprietário poderá apresentar sua defesa e discutir a origem, o procedimento e a proporcionalidade da multa. O fato de o débito aparecer no boleto ou demonstrativo condominial não impede que a sua legalidade seja questionada na justiça. Da mesma forma, a aprovação das contas do condomínio não torna automaticamente válida uma multa aplicada em desacordo com as normas.

Quando a cobrança se basear exatamente na questão do Tema 1.443, o processo poderá ser suspenso. Mas, se houver outros motivos para a cobrança, será preciso analisar se a suspensão realmente se aplica.

É possível continuar aplicando multas sucessivas?

A aplicação de multas sucessivas pelo mesmo comportamento exige cautela.

Se cada penalidade corresponder a uma nova infração, devidamente identificada e comprovada, o condomínio pode justificar que são fatos distintos. Contudo, a repetição automática de multas, sem individualizar as ocorrências ou sem previsão clara, pode ser considerada um excesso.

Quando a discussão é exclusivamente sobre a validade da proibição de aluguéis de curta duração, a aplicação de muitas multas antes da decisão do STJ pode gerar um grande valor a ser pago e intensificar a briga judicial.

Tanto o proprietário quanto o condomínio devem avaliar medidas para proteger seus direitos sem aumentar desnecessariamente os prejuízos até que o STJ defina a questão.

O que síndicos e administradoras devem fazer antes de multar?

Antes de aplicar uma penalidade, é recomendável que a administração do condomínio:

1. Confira a versão atual da convenção e do regimento interno.
2. Identifique qual norma foi supostamente violada.
3. Verifique se a alteração foi aprovada com o quórum correto (número de votos mínimo).
4. Reúna provas objetivas da conduta.
5. Detalhe datas e acontecimentos.
6. Envie uma notificação clara ao proprietário.
7. Ofereça oportunidade de defesa.
8. Observe a gradação das penalidades (primeiro advertência, depois multa, etc.).
9. Evite impedir acessos sem uma base concreta para isso.
10. Diferencie a locação temporária da perturbação efetivamente comprovada.

O que proprietários devem verificar antes de anunciar no Airbnb?

Antes de comprar um imóvel com a intenção de alugar por aplicativo ou de publicar o primeiro anúncio, o proprietário deve analisar a documentação do condomínio.

A convenção e o regimento interno podem conter limitações que comprometam a viabilidade econômica do investimento. Também é importante consultar as atas de reuniões recentes, pois pode haver decisões, conflitos ou propostas de alteração que ainda não foram incluídas no documento principal.

A análise prévia deve incluir:

• A destinação do edifício (residencial, comercial ou mista);
• A existência de proibição expressa;
• Regras para locações temporárias;
• Procedimentos de cadastro de visitantes;
• Limites de ocupação do imóvel;
• Regras de uso das áreas comuns;
• Regras da garagem;
• Histórico de multas aplicadas;
• Decisões de assembleias;
• Ações judiciais já existentes envolvendo o tema.

Comprar um imóvel contando apenas com a renda do Airbnb, sem verificar as normas do condomínio, pode transformar o investimento em prejuízo.

A suspensão do STJ impede medidas urgentes?

Não necessariamente.

O artigo 314 do Código de Processo Civil permite que atos urgentes sejam praticados durante a suspensão do processo, quando for necessário evitar um dano irreparável ou de difícil reparação.

Assim, um proprietário que esteja recebendo multas sucessivas, sendo impedido de acessar o imóvel ou sofrendo outra restrição grave, pode solicitar uma medida urgente, desde que demonstre os requisitos do artigo 300 do Código de Processo Civil (como a probabilidade do direito e o risco de dano).

Da mesma forma, o condomínio pode buscar medidas emergenciais se houver risco concreto à segurança, danos às áreas comuns ou uma perturbação grave e constante.

Como a futura decisão do STJ poderá afetar as multas?

• Se o STJ decidir que a destinação exclusivamente residencial é suficiente para proibir aluguéis de curta temporada, multas baseadas nessa cláusula poderão ter um fundamento mais sólido, desde que os outros requisitos de validade (como direito de defesa) também tenham sido cumpridos.
• Se o Tribunal entender que é obrigatória uma proibição expressa, penalidades impostas apenas com base na destinação residencial poderão ser consideradas inválidas.
• Também é possível que a decisão estabeleça critérios para diferenciar locação por temporada, hospedagem e outras formas de ocupação temporária.

A futura decisão poderá impactar processos suspensos, cobranças em andamento, pedidos de anulação de multas e outras penalidades que ainda não foram definitivamente analisadas. No entanto, isso não significa que todas as penalidades terão o mesmo desfecho, pois irregularidades como a falta de defesa, a ausência de provas ou a incompetência do órgão que aplicou a sanção continuarão sendo analisadas individualmente.

Conclusão

A suspensão nacional determinada pelo STJ não liberou irrestritamente as locações pelo Airbnb, nem deu aos condomínios total liberdade para aplicar qualquer penalidade. Enquanto o Tema 1.443 não for julgado definitivamente, a validade de uma multa dependerá do que diz a convenção, o regimento interno, as decisões de assembleias, a forma concreta de uso do imóvel e a regularidade do procedimento adotado.

Multas aplicadas por problemas específicos, como barulho, danos e descumprimento de regras de acesso, são diferentes de penalidades baseadas exclusivamente na ideia de que todo aluguel de curta duração seria incompatível com a destinação residencial. Proprietários que receberam advertências ou multas devem guardar os documentos e apresentar sua defesa dentro do prazo. Síndicos e administradoras, por sua vez, devem evitar sanções genéricas, reunir provas e garantir o direito de defesa. Este artigo possui caráter informativo e não substitui a análise jurídica individualizada.

Perguntas frequentes sobre este tema

O condomínio pode aplicar multa apenas pelo anúncio ou aluguel via Airbnb?

A questão se torna delicada quando a multa é aplicada apenas pelo anúncio ou aluguel do imóvel via Airbnb, sem outras irregularidades. Nesse cenário, é preciso verificar se há proibição expressa na convenção, se houve decisão de assembleia ou se a base é apenas a menção genérica à destinação residencial. O julgamento do Tema 1.443 pelo STJ poderá influenciar a validade dessas penalidades.

O que o STJ decidiu sobre o Airbnb em condomínios?

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) suspendeu processos em todo o país que tratam do Tema Repetitivo 1.443. Essa suspensão não proibiu nem validou automaticamente as multas, mas busca definir se uma cláusula de destinação exclusivamente residencial na convenção é suficiente para impedir aluguéis de curta temporada por plataformas como o Airbnb. A decisão final ainda não foi proferida.

O condomínio ainda pode aplicar multas?

Sim, em princípio, o condomínio ainda pode aplicar multas. A suspensão do Tema 1.443 não retirou o poder de administração do condomínio, nem anulou suas convenções ou regimentos internos. O condomínio continua autorizado a fiscalizar o cumprimento de suas regras e agir em casos de perturbação do sossego, danos ao patrimônio, uso indevido de áreas comuns ou outras violações das normas internas.

Quando uma multa de condomínio pode ser considerada válida?

Para ser válida, uma multa deve ter fundamento nas normas do condomínio e seguir um procedimento justo. Ela precisa indicar a regra quebrada, descrever claramente a conduta, ser proporcional e ter provas da infração. Além disso, o proprietário deve ter o direito de defesa, podendo apresentar sua versão dos fatos antes da aplicação da penalidade.

O síndico pode proibir o Airbnb por conta própria?

Não, o síndico geralmente não pode mudar unilateralmente a convenção do condomínio ou criar proibições não previstas nas normas internas. É seu dever cumprir e fazer cumprir as regras já existentes. Para alterar a convenção e incluir uma proibição, é necessário um quórum qualificado, como dois terços dos votos dos condôminos em assembleia.